房产已过户,但买方原因贷款不批准,怎么办?

[日期:2020-02-03]   来源:fawuone.com  作者:法务王   阅读:0次   字体:

        关于这个问题,只会在二手房交易过程中出现,解决办法如下:

        1. 房子已经过户,因为买方原因,尾款部分银行审核不过,贷不下款,这种情况,网签合同上违约条款会有注明,买方可在接到银行拒贷通知30天内,另外选择银行审批贷款,如果多家银行审批不过,需要在合同约定时间没自筹尾款支付给卖房,如果在约定时间内,未支付清尾款,卖方可以选择继续等待买方筹款支付,每天万分之五的违约金,或者直接视为买方违约处理,定金不退,向法院提起诉讼,按照合同条款,买方将房屋过户给卖方,权属转移过程中产生的费用,由买方承担,过户后,卖房进行二次交易时(如产权证不满两年)等因为买方造成的损失,也需要由买方承担!

       2. 特殊情况,贷款审批通过却不能放贷。例如,房改房,房龄1998年,房本为2002年左右的房屋所有权证,申请贷款年限30年,贷款申请已通过。过完户后,银行拒绝房贷,因为新的不动产权证上有土地使用年限有明确起止期限,而该房所在土地使用年限已经不足30年,所以银行认为不能贷30年,只能缩减贷款年限。最终买家同意缩短贷款年限,才得以正常办理完毕。

       所以,在买方贷款不批的情况下,您首先应该咨询申请贷款的银行具体原因是什么,知道原因之后再商量下一步。当然为避免法律风险,许有根律师建议按下列流程办理房屋买卖。
       正常情况下,先申请贷款,贷款获得审批通过之后,买卖双方去办理缴税过户手续,待房本出证完毕,房管局抵押登记之后由银行放贷,具体步骤:
 

1、买卖双方签订购房合同。

一旦双方确认达成买卖意向之后,双方就需要签订一个购房合同,只有签订了购房合同,才能够向银行申请住房按揭贷款。

2、提交定金。

如果买方确认已经要买下这套房,在签订完购房合同之后,就必须按照一定的比例或者一定的金额交纳定金。不过在这需要提醒一下大家,在缴纳定金的时候,一定要跟开发商或者房产中介通过书面的方式确认,如果房贷办理不下来定金应该怎么退还,从而避免之后出现一些不必要的麻烦。

3、征信审查。

完成了前面的两步手续之后,一般开发商或者房产中介会要求购房者签订一个征信查询授权委托书,然后让合作的银行查看一下购房者的个人征信报告是否符合银行的要求,只有基本征信条件符合银行的要求了,银行才会让购房者提供其他材料进件审核。

4、提交贷款申请材料。

重庆彩票网一般情况下需要提供购房者的身份证,户口本,工作收入证明,最近6个月银行流水,无房产证明,社保缴纳明细等等材料。

5、首付款托管

重庆彩票网再提交完各项贷款申请材料之后,当天银行就会要求提交首付款,并托管在银行的专属账户上,这个托管资金在贷款审批期间,不论是申请人还是开发商或者房产中介都没法动,只有贷款审批结果出来之后才知道这个托管资金怎么用,如果贷款通过审批那这个资金就会转化为首付款打给开发商或者原来的业主,如果房贷审批不通过,那就会退回到申请人的银行账户上。

6、按揭贷款审批。

等购房者提交完各种贷款申请材料之后,银行会对申请人的个人征信情况,负债,首付款来源合法性,收入来源,人工作,银行流水等条件进行审核,如果符合银行的贷款审批要求,银行就会通过房贷审批,并下达贷款通过审批通知书,如果申请人员的条件不符合银行的要求就会被拒绝。

7、办理房产过户手续

在银行确认能够办理房产抵押贷款之后,房产买卖双方再到房产登记处进行相关的手续交接,并缴纳相关税费。

8、签订住房抵押贷款合同。

办理完过户手续之后,那么房产就会变更到购房者的名下,也就是说购房者拥有了房子的产权,之后购房者才能跟银行签订借款合同和房产抵押贷款合同。

9、等待银行放款。

重庆彩票网办理完房产抵押贷款合同之后,一般需要15天到一个月的时间,银行就会放款。

从购房的这个流程我们可以明显的看出,银行贷款审批的流程是放在房产过户之前的,只有银行贷款审批通过了,才有可能走到房产过户这一步。如果申请人的条件不符合银行的要求,房贷被拒绝了,那就不可能办理房产过户手续,所以正常情况下不可能出现房产已经过户了,而贷款审批不通过的情况。


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许有根 律师

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